Sú ceny nehnuteľností na vrchole ?
Realitná bublina? Klope ekonomická kríza na dvere? Sú ceny nehnuteľností na vrchole, alebo budú ešte rásť? Oplatí sa využiť hypotéku s nízkou úrokovou sadzbou a investovať? Kupovať, či predávať? Atď., atď… Otázok a článkov ohľadom tejto témy sa v poslednom období na nás valí z médií čím ďalej, tým viac. Svoje prognózy zverejňujú svetoví ekonómovia, predstavitelia národných bánk, FEDU, ECB a takisto aj realitní špecialisti. Ako sa v tom ale má vyznať obyčajný smrteľník a čomu máme veriť? Spravte si vlastný názor podľa nasledujúceho súhrnu vývoja zameraného na bratislavský realitný trh.
NEHNUTEĽNOSTI V BRATISLAVE OD KRÍZY 2008.
V rokoch 2011- 2015 bol realitný trh pomerne stabilný a rovnako ako ceny svetových akciových trhov, tak aj nehnuteľností, zaznamenali postupný nárast blížiaci sa k úrovniam spred krízy. Samozrejme od “šialenstva“ z roku 2007 bol trh ešte ďaleko. Môžeme povedať, že v Bratislave sa rozdiel cien medzi starými bytmi a novostavbami znížil, čo výrazne nahrávalo do karát aj developerom. Napriek tomu, že kupujúci boli pri výbere nehnuteľností ďaleko opatrnejší, tak predaju nehnuteľností pomáhali aj stimuly zo strany ECB, resp. NBS, a tým pádom pre ľudí podstatných komerčných bánk, v podobe znižovania úrokových sadzieb, lacnejších a dostupnejších hypoték. Reakcia developerov bola pomerne silná a počet nových rezidenčných projektov v Bratislave začína prudko pribúdať.
“SUPER“ OBDOBIE 1Q 2016 – 1Q 2017
Super rýchle a objemné hypotéky do výšky 100% za super nízku úrokovú sadzbu atakujúcu hranicu 1%. Nato stačil plat, ktorý ale až tak super byť nemusel. Super vysoký nárast ponuky nových bytov sprevádzaný super dopytom zo strany kupujúcich zapríčinil aj prudký nárast cien starých nehnuteľností, ktoré si ale našli nových majiteľov taktiež pomerne rýchlo. Treba však podotknúť, že výraznou mierou sa na dopyte podpísali tzv. špekulatívni investori, ktorí chceli využiť “lacné peniaze“. Jeden z hlavných dôvodov bolo aj zníženie pokuty za predčasné splatenie úveru v marci 2016, a to z 5% iba na 1%. Banky začali zvádzať boj o klientov, keďže refinancovanie bolo menej bolestivé a pravdepodobne tým podnietili aj bežných klientov na kúpu väčšej, novšej a hlavne drahšej nehnuteľnosti.
2Q 2017- SÚČASNOSŤ.
Dá sa povedať, že na realitnom trhu stále pretrváva predošlé obdobie, „ALE“… Fakt, je ten, že v banke sa síce dá stále načerpať hypotéka s úrokovou sadzbou okolo 1%, ale podmienky pre schválenie sa sprísnili a pravdepodobne sa aj naďalej budú. Takisto dostať 100% financovanie nehnuteľnosti je už takmer nemožné. “Takmer“ som použil iba z dôvodu, že niektoré banky dokážu skombinovať napr. 10-20% z celkového úveru spotrebným úverom. Takisto sa zdá, že predaj nových developerských projektov už nejde takým výrazným tempom ako v minulom roku. Veľmi zaujímavé bude sledovať, aké veľké množstvo nehnuteľností je v Bratislave zakúpené s investičným zámerom. Bude dostatočný dopyt po kúpe alebo prenájme bytov v roku 2018-2020(v tomto období bude väčšina súčasných developerských projektov dokončených) v prípade, ak sa zhoršia podmienky čerpania hypoték resp. zdvihnú úrokové sadzby?
SVETOVÁ EKONOMICKÁ KRÍZA NEBUDE?
Do tejto témy sa nechcem príliš zamotať, odborníkov na ňu je plný internet. Aj keď na základe historických štatistík by otázka mala byť skôr kedy a nie či vôbec. Vyhlásenie a pár faktov z poslednej doby, ktoré stoja za pozornosť: Nedávno (28.júna 2017) šéfka FED-u Janet Yellenová vyhlásila, že verí, že už ďalšiu krízu nezažijeme. “Mala by som povedať, že už nikdy nepríde ďalšia finančná kríza? Viete, to by som asi zašla príliš ďaleko. Ale myslím si, že sme vo väčšom bezpečí, a dúfam, že to nebude počas našich životov, a neverím, že bude,“ citovala Yellenovú agentúra Reuters. Yellenová hovorila aj o tom, že banky sú od roku 2008 zachránené a ceny akcií sú teraz trochu vyššie. Odborníci to skôr vidia na najvyššie ceny v histórii. Nebolo by na tom nič zaujímavé, keby podobné vyhlásenie “žiadna kríza nebude“ v roku 2007 a aj 2008 nepovedal Ben Bernanke(predošlý šéf FED-u).Bernankeho predchodca Alan Greenspan, v apríli roku 2000 uviedol: “Zvyšujúca sa produktivita pomáha znižovať infláciu v americkej ekonomike, a preto existuje veľká nádej, že technológie zaistia rastúcu mieru produktivity“. V tom istom roku spľasla IT bublina a ukázalo sa , že ceny akcií IT boli výrazne nadhodnotené. Určite pre vývoj realitného trhu nesmiem zabudnúť na guvernéra Bank of England Marka Carneyho , ktorý dňa 28.júna povedal, že výbor pre menovú politiku BOE bude musieť čoskoro začať zvyšovať úrokové sadzby. USA už so zvyšovaním začali.
TAKŽE (NE)KUPOVAŤ ALEBO (NE)PREDÁVAŤ NEHNUTEĽNOSŤ?
Každý trh kolíše hore a dolu, rovnako je to aj s nehnuteľnosťami. Treba kupovať s rozvahou a myslieť aj na zadné vrátka v prípade nepriaznivej ekonomickej situácie, napr. v podobe prenájmu z nehnuteľnosti. Či už bude kríza, alebo nie, z dlhodobého hľadiska je vždy lepšie vlastniť nejakú nehnuteľnosť ako žiadnu. Je takmer isté, že cena za 5, 10 alebo 20 rokov bude vyššia ako dnes.