Čo robiť v prípade, keď nájomca neplatí ?
Investície do nehnuteľností sa stávajú v dnešnej dobe čoraz populárnejšími. Za hlavné výhody môžeme považovať diverzifikáciu portfólia, získanie pravidelného finančného toku, či možnosť nechať hypotéku splácať nájomcom. Existuje však množstvo nevýhod, ktoré z daného typu investície plynú. Najčastejšie sa vyskytujúcim porušením nájomnej zmluvy zo strany nájomcu je omeškanie platenia nájomného. Zákon o ochrane nájomcov je však silnejší ako zákon, ktorý ochraňuje samotného prenajímateľa. Je možné nájomcu vyhodiť a zmluvu vypovedať ?
Kvôli zákonu o ochrane domovej slobody nie je možné nájomcov vyhodiť, keďže majú v danej nehnuteľnosti zriadený domov. Konanie je možné len so súdnym príkazom a za prítomnosti exekútora. Čo sa však dá v takomto prípade spraviť ?
- Poplatok z omeškania
Prvou možnosťou v prípade, že nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, je žiadosť prenajímateľa o vyplatenie poplatku za omeškania. Poplatok je možné žiadať 5 dní po dátume splatnosti. Hodnota poplatku z omeškania je za každý deň omeškania 0,5 ‰ (promile) z dlžnej čiastky, najmenej však vždy aspoň 0,83 EUR za každý mesiac omeškania. Nárok na poplatok vzniká automaticky aj keď nebol predom dohodnutý v zmluve. Tento stav upravuje § 697 občianskeho zákonníka.
- Vypovedanie nájomnej zmluvy
V občianskom zákonníku sú priamo upravené situácie, kedy môže prenajímateľ vypovedať nájom nehnuteľnosti. Podľa § 711 ods. 1 písm. d) : “Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inej osobe do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa“
Znamená to, že uplynutím výpovednej doby (3 mesiace) dôjde k skončeniu nájmu, čím stratí neplatič oprávnenie na užívanie bytu a má povinnosť sa vysťahovať. V prípade, že ide o nebytový priestor, má prenajímateľ možnosť výpovede nájomnej zmluvy už po jednom mesiaci od omeškania platby.
- Záložné právo k hnuteľným veciam
V prípade, že nájomca nezaplatí, má prenajímateľ záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sa v danej nehnuteľnosti nachádzajú a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Ide o spôsob nepeňažného plnenia, pričom sa nevymáha peňažná suma, ale splnenie určitej pohľadávky.
Záložné právo vzniká vnesením veci do nehnuteľnosti a zaniká jej vynesením. Do tejto kategórie vecí môžeme zaradiť aj automobil, ktorý je často účinným prostriedkom vymáhania. Je však nutné do 8 dní požiadať o súpis všetkých vecí súdnym zapisovateľom. Taktiež je dôležité, aby prenajímateľ nevypratal nehnuteľnosť svojpomocne, pričom by sa mohol vystaviť riziku stíhania pre trestný čin porušovania domovej slobody. Túto situáciu upravuje § 672. V princípe ide o nahradenie dlhu hnuteľnými vecami.
- Súdna žaloba
V prípade, že ide o oprávnenú obavu, že nájomca bude pokračovať v neplatení, je možnosť podať návrh na súdne konanie. Vo všeobecnosti platí odporúčanie sa pred žalobou poradiť s právnym zástupcom, ktorý prešetrí dostupné možnosti. Ak sa prenajímateľ rozhodne pre súdne konanie, je nutné aby si dôkladne preštudoval všetky pravidlá a procesy a pripravil sa na to, že tento proces môže v hraničných prípadoch trvať viac ako jeden rok.
Našim tipom na záver je nezabudnúť do nájomnej zmluvy zahrnúť zabezpečovacie prostriedky ako depozit, ručiteľské vyhlásenie, notárska zápisnica alebo banková záruka, ktoré Vám vedia v takýchto situáciách výrazne pomôcť.